Kann ich mein Haus verkaufen, auch wenn ich in Scheidung lebe?

Haus verkaufen trotz Scheidung

Trennung

Ich lasse mich gerade scheiden, wir haben ein Haus und ich kann meinen Partner nicht auszahlen.

Kann ich das Haus verkaufen?

Diese Frage sieht man regelmäßig in dieser oder ähnlicher Form.

Ja, viele Ehen werden heute wieder geschieden und die Fragen zum „Danach“ sind zahlreich.

Aus diesem Grund widmen wir uns heute dieser Frage, naja wir kümmern uns nur um einen kleinen Teil – also welche Rechte und Pflichten haben die Eigentümer, also das Noch- oder frühere Ehepaar und kann ein Teil davon allein das Haus verkaufen?

Ähnlich verhält es sich mit eingetragenen Lebenspartnerschaften. Hier weichen einige Dinge ab, das ist nochmal ein eigenes Thema.

Zunächst ist es wichtig, festzustellen, wer steht im Grundbuch? Da im Grundbuch alle Rechte und Pflichten zu einer Immobilie eingetragen sind. In der ersten Abteilung stehen die Eigentümer.

Welche Pflichten haben Eigentümer?

Die bekannteste Pflicht ist die Zahlung der Grundsteuer. Aber auch für andere Pflichten wie die Zahlungspflicht für Müllgebühren ist der Eintrag in der ersten Abteilung des Grundbuches relevant. Sogar für die Beteiligung an kommunalen Baumaßnahmen können die Eigentümer herangezogen werden. Maßgeblich ist hier der Eintrag im Grundbuch. Das heißt, selbst wenn ein Eigentümer mit dem Haus nichts zu tun hat, weder darin wohnt oder sich sonst auch nicht kümmert, kann er für Zahlungspflichten herangezogen werden.

Weniger bekannt ist, dass hier in der zweiten Abteilung auch weitere Rechte Dritter stehen können. Beispiele sind das Recht zum Begehen oder Durchfahren für ein dahinter liegendes Grundstück (Wegerecht), ein Wohnrecht oder ein Durchleitungsrecht beispielsweise für eine Wasserleitung. Diese Rechte heißen Grunddienstbarkeiten. Grunddienstbarkeiten beschreiben das Recht eines Dritten – dem Berechtigten, die belastete Immobilie entsprechend zu nutzen.

Den wenigsten dürfte bekannt sein, das es auch Veräußerungsverbote gibt.  Allen Einträgen im Grundbuch ist gemeinsam, dass sie nur entfernt werden können, wenn der Berechtigte aus diesem Eintrag zustimmt.

 

Welche Rechte haben die Eigentümer?

Allgemein bekannt ist es, dass hier der oder die Eigentümer eingetragen sind. Aber auch eine Grundschuld einer Bank, die hier das Recht auf einen Zugriff auf die Immobilie vermerken lässt, sollte der Kreditnehmer den Kredit nicht mehr bedienen (dritte Abteilung).

Die Eigentümer sind je nach eingetragenem Miteigentumsanteil mit Einschränkung der Lasten aus der zweiten und dritten Abteilung voll verfügungsberechtigt – jedoch nur gemeinsam.

Fazit:

Also somit kann man feststellen, Rechte und Pflichten (für den Eigentümer) sind sehr wesentliche Rechte, die nur mit Zustimmung des Rechteinhabers aufgehoben und dann gelöscht werden können.

Dies ist auch wichtig für Paare oder Ex-Paare, ein Verkauf ist somit nur möglich, wenn keine Rechte aus dem Grundbuch diesem entgegenstehen.

Dies bedeutet für Eigentümer, vor dem Verkauf des Hauses, Wohnung oder Grundstück muss entweder ein eventuell vorhandener Miteigentümer zustimmen und den notariellen Kaufvertrag mitunterzeichnen oder andernfalls gegebenenfalls eine Teilungsversteigerung anberaumt werden. Die ist eine Zwangsversteigerung, die durchgeführt wird, wenn die Eigentümer laut Grundbuch keine Einigung erzielen können.

Da eine Teilungsversteigerung eine Zwangsversteigerung ist, gelten hier auch die Bedingungen einer Zwangsversteigerung. Der Erlös aus der Versteigerung fließt den Eigentümern laut Grundbuch unter Berücksichtigung der dritten Abteilung (Grundpfandrechte) zu. Sie sind auch berechtigt mitzubieten. Das bedeutet, der Eigentümer der einen (gedachten) Hälfte kann auf die andere Hälfte mitbieten. Zu beachten ist hier, das gegeben falls sofort eine Anzahlung zu leisten ist. Es sollte also klar sein, wie der andere Teil bezahlt werden soll.

Wir hoffen diese Übersicht hat bei einigen Fragen Antworten liefern können, Kommentare oder ergänzende Fragen sind sehr willkommen.

 

 

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